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物価上昇を背景に住宅価格が高止まりする一方、金利上昇や生活費の増加は、購入予算を圧迫しています。売主の希望価格と買主の購入余力の間に生じた乖離。それが、中古マンション市場でいう「ワニの口」です。
都心3区の平均売り出し価格と平均成約価格の差は、7月の7,113万円から8月の4,802万円へ縮小しました。この差は異なる物件群の平均値で、値引き幅ではありません。今後の価格差と取引動向を注視していきましょう。
築年数や地域によって、価格差と需要の強さは異なります。当社では、都心の2000年以前に建築された物件でも、急騰の影響が比較的小さく、価格と立地のバランスが取れたものは積極購入しています。一方、急騰した地域や湾岸タワーマンションの一部では、在庫増加と価格見直しが進み、調整局面が鮮明になっています。
以前は同じマンション内の売り物件が数えるほどだった湾岸でも、今は在庫が飽和しているように感じる棟があります。似た住戸が並ぶなか、どう差別化して売却するか。プロの再販業者も、その螺旋に巻き込まれています。
外国人投資家が価格を押し上げたと語られがちですが、僕はそれだけでは説明できないと考えています。起点の一つは、コロナ禍の大規模な金融・資金繰り支援と、長く続いた低金利環境。市場に供給された潤沢な資金が不動産へ向かい、そこに円安を背景とした海外需要が重なったのではないでしょうか。あの頃、フェラーリやベントレー、Gクラスベンツなど、人気の高級車を突然購入する経営者の方を、何人も見かけました。
国交省の調査では、2025年上半期の東京23区の新築マンション取得に占める国外住所者の割合は3.5％。
一方、賃料収入を目的とする投資には別の支えがあります。賃上げが続き、賃料上昇につながれば、収益性を支える可能性があります。投資用の売買が比較的安定しているという調査もあり、金利や維持費次第で、堅調さを保つ物件もあると考えています。
LIVE THE LIFEは、都心の動向を見ながら、予算が合わなくなった方々が次に選ぶ地域に目を向けています。少し視野を広げれば、アクセスも、広さも、予算も、納得できる選択肢が見つかるかもしれません。「この街で、こんな暮らしができるんだ」。そんな発見を楽しんでいただける住まいを、私たちもワクワクしながら仕入れ、再販していきます。
出典・補足：価格差はダイヤモンド不動産研究所掲載の東日本レインズ統計。調整局面・投資用の動きはマンションリサーチ／福嶋総研の公表資料、国外住所者の取得割合は国土交通省の調査を参照。2000年以前の物件と同一棟の在庫は当社の現場感。資金流入による価格上昇、賃上げ・賃料と投資需要の関係は筆者の見立て。グラフの2026年6月以前は掲載グラフから読み取った概数。
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1113099
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000248.000013438.html
